Empresários reagem às mudanças
Publicação: 22 de Julho de 2011 às 00:00
Wagner Lopes - Repórter
As sugestões de mudança no Plano Diretor de Natal, apresentadas pelo Instituto Brasileiro de Administração Municipal (Ibam), podem encarecer em até 30% o preço de imóveis em algumas áreas da cidade. Esse é o temor do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon/RN), que vem realizando simulações a respeito da alteração na fórmula de cálculo da outorga onerosa, proposta em um dos relatórios elaborados pelo instituto, contratado pela Prefeitura.EmanuelAmaral
Discussões públicas sobre a revisão do Plano Diretor de Natal serão realizadas ainda este semestre
Discussões públicas sobre a revisão do Plano Diretor de Natal serão realizadas ainda este semestreA outorga onerosa é uma quantia cobrada de empreendimentos que ultrapassem os limites do coeficiente básico de aproveitamento dos terrenos da cidade, nas áreas adensáveis. O aumento da cobrança, afirma o diretor de Mercado Imobiliário do Sinduscon, Francisco Vasconcelos Júnior, será repassado ao consumidor final, ou terá de ser abatido através da desvalorização dos terrenos.
Para o supervisor técnico da área de Desenvolvimento Urbanístico e Meio Ambiente do Ibam, Ricardo Moraes, o temor do sindicato com os possíveis "grandes reajustes nos preços" não passa de uma "falácia", já que o mercado imobiliário teria capacidade de se adaptar à nova realidade. Ele lembrou que os estudos feitos pelo instituto, com foco na regulamentação de instrumentos já existentes no Plano Diretor de 2007, não têm como objetivo o "lucro máximo do mercado" e sim a "sustentabilidade ambiental urbana".
O presidente do Sindicato das Empresas Imobiliárias (Secovi/RN), Jailson Dantas de Lima, discorda do representante do Ibam e diz que o reajuste nos preços ocorrerá, se forem adotadas as mudanças propostas. "Restringir as construções parece que é o caminho mais fácil, mas será o mais correto? Porque essa mudança vai se refletir diretamente no preço dos imóveis."
Crescimento
Segundo ele, é preciso inverter o foco da discussão e, ao invés de proibir empreendimentos, cobrar do poder público a implantação da infraestrutura necessária ao crescimento da cidade. "A situação é simples. Quanto mais restringir, mais caro ficam os imóveis. Quanto mais cara a outorga, mais caro ficam os imóveis. Vai terminar só podendo morar nos principais bairros da cidade pessoas de maior poder aquisitivo. A população vai ser expulsa para as cidades próximas, como Parnamirim, Macaíba e Extremoz", descreve.
O representante das imobiliárias considera que a discussão deveria se voltar para a necessidade de implantação, na capital, de uma melhor estrutura de saneamento básico, transporte público, trânsito e outros itens que possibilitem o desenvolvimento da cidade. "Hoje, 38% a 40% do território de Natal, que já é um dos menores dentre as capitais, está em zonas de proteção ambiental, sem contar as áreas públicas e militares. Não sei se isso é suficiente para garantir a qualidade de vida na cidade, mas é um número significativo."
Jailson Dantas defende a realização de estudos aprofundados sobre a possibilidade de Natal receber mais investimentos imobiliários, para que a discussão não se baseie somente em posições ideológicas. "Não tenho nenhum interesse e não conheço ninguém que tenha interesse em transformar Natal em uma cidade ruim de se morar, muito quente, ou 'superadensada'", conclui.
"Cada cidade tem o plano diretor que merece"
O supervisor técnico da área de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Ibam, Ricardo Moraes, afirma que as reclamações do mercado imobiliário em relação às propostas do instituto já eram esperadas. "Esse trabalho não é tranquilo em lugar nenhum", revela. Ele garante que o interesse da instituição é sempre o de priorizar a sustentabilidade ambiental urbana. Durante a elaboração dos relatórios, Ricardo Moraes explica que foram analisados os diversos efeitos que podem ser gerados a partir das ações propostas, mas sempre dentro da perspectiva de que a obrigação da Prefeitura é de promover a sustentabilidade. "E foi desse lado do balcão que trabalhamos, do lado do poder público", enfatizou.
O representante do Ibam, contudo, lembra que o trabalho do instituto já foi concluído e entregue à Prefeitura, que agora deverá discutir com a sociedade. "O que vai sair daí não cabe mais ao Ibam. O que sei é que cada cidade tem o plano diretor que merece, ou o que consegue negociar com as forças de mercado e com a população."
De acordo com o supervisor, que acompanhou todo o trabalho realizado pelo instituto na área ambiental, junto à capital potiguar, em momento nenhum o Ibam teve como meta apresentar propostas que visassem ao "lucro máximo do mercado", por isso as reclamações já eram esperadas. Ainda assim, ele afirma que todos os canais de comunicação foram mantidos abertos, durante o processo de elaboração das propostas, concluídas em 2010.
Falando com a TRIBUNA DO NORTE da sede do Ibam, no Rio de Janeiro, Ricardo Moraes declarou não poder entrar em detalhes técnicos sobre as propostas, por conta da cláusula de confidenciabilidade do contrato, mas explicou que o objetivo do instituto era orientar o Município na regulamentação e atualização de instrumentos já previstos no Plano Diretor de 2007. "Fomos escolhidos para isso em uma concorrência pública e enfrentamos uma mudança de governo e diversas trocas de secretários", destacou.
As sugestões que dizem respeito à revisão do Plano Diretor, incluídas no relatório que trata da outorga onerosa, são reflexos desse trabalho. "Em alguns municípios, durante as análises encontramos situações que implicam até na necessidade de mudança na lei orgânica", exemplifica.
Bate-papo
"Todo custo é repassado para o consumidor final"
Se as sugestões feitas pelo Ibam forem adotadas na revisão do Plano Diretor de Natal, qual será o reflexo financeiro para a construção civil?
Começando pelo cálculo, aquela referência que foi colocada pelo Ibam (na simulação) com R$ 100 por metro quadrado, isso não existe mais na cidade, nem na periferia. Aquele índice de coeficiente máximo de 3,0 usado no exemplo só existe em Lagoa Nova, onde o metro quadrado é a partir de R$ 1 mil. Então você pega o resultado daquela simulação (que aponta reajuste de 2,7 no valor da outorga onerosa) e multiplica por dez. O resultado disso é que vai encarecer o valor do imóvel, em função do encarecimento do custo do terreno.
A tendência então será de inviabilizar os projetos, ou viabilizá-los com preço maior?
Todo custo é repassado para o consumidor final. As empresas têm suas planilhas, com custo de terreno, construção, impostos e o lucro. Se você adicionar mais um custo ao que se paga hoje, isso vai entrar na planilha e vai ser transferido para o consumidor final, o comprador do imóvel. Alguns cálculos mostram que pode onerar em até 30% o valor do imóvel.
Qual o impacto desse acréscimo?
Muito forte. E outra consequência que pode haver é a redução no valor dos terrenos. Ou o terreno diminui de preço para se encaixar ao custo final, ou o produto vai ficar caro demais para poder ser lançado, o que inviabiliza o empreendimento.
E isso atrapalharia a chegada de novos investimentos?
Ninguém pode afirmar com certeza, porque o mercado vai ter de se adequar à condição que for imposta pela legislação. Se decidirem que o melhor para a cidade é a cobrança dessa forma, o mercado terá de se adequar, seja com a redução no valor dos terrenos, ou com o acréscimo no valor final dos imóveis construídos, mas certamente alguém vai sair prejudicado.
E essa é a grande preocupação?
E outra preocupação é ainda com a fórmula proposta pelo Ibam é que ela leva em conta a avaliação do terreno, a preço de mercado. O que é esse "a preço de mercado"? Será utilizada a referência para o cálculo do IPTU, ou será feita uma avaliação por um avaliador que irá analisar cada empreendimento. Tenho o exemplo de uma pessoa que adquiriu um terreno em Parnamirim, por R$ 300 mil. Quando foi pagar o imposto para registrar no cartório, foi avaliado em R$ 1 milhão. Depois, a Prefeitura precisou do mesmo terreno para um projeto de drenagem e avaliou, para efeito de desapropriação, por R$ 300 mil. Precisamos saber qual vai ser a regra adotada.
E a possível redução no coeficiente básico, de 1,2 para 1,0, que também foi sugerida?
Aí a conta é mais fácil. Se você tem um terreno de 3 mil m2 e hoje pode construir um imóvel com área de 3,6 mil m2, só vai poder construir 3 mil m2. Então os custos que iam ser distribuídos em um imóvel maior, agora vão ter de ser distribuídos em uma área menor. De cara, a planilha já será mudada.
Para o supervisor técnico da área de Desenvolvimento Urbanístico e Meio Ambiente do Ibam, Ricardo Moraes, o temor do sindicato com os possíveis "grandes reajustes nos preços" não passa de uma "falácia", já que o mercado imobiliário teria capacidade de se adaptar à nova realidade. Ele lembrou que os estudos feitos pelo instituto, com foco na regulamentação de instrumentos já existentes no Plano Diretor de 2007, não têm como objetivo o "lucro máximo do mercado" e sim a "sustentabilidade ambiental urbana".
O presidente do Sindicato das Empresas Imobiliárias (Secovi/RN), Jailson Dantas de Lima, discorda do representante do Ibam e diz que o reajuste nos preços ocorrerá, se forem adotadas as mudanças propostas. "Restringir as construções parece que é o caminho mais fácil, mas será o mais correto? Porque essa mudança vai se refletir diretamente no preço dos imóveis."
Crescimento
Segundo ele, é preciso inverter o foco da discussão e, ao invés de proibir empreendimentos, cobrar do poder público a implantação da infraestrutura necessária ao crescimento da cidade. "A situação é simples. Quanto mais restringir, mais caro ficam os imóveis. Quanto mais cara a outorga, mais caro ficam os imóveis. Vai terminar só podendo morar nos principais bairros da cidade pessoas de maior poder aquisitivo. A população vai ser expulsa para as cidades próximas, como Parnamirim, Macaíba e Extremoz", descreve.
O representante das imobiliárias considera que a discussão deveria se voltar para a necessidade de implantação, na capital, de uma melhor estrutura de saneamento básico, transporte público, trânsito e outros itens que possibilitem o desenvolvimento da cidade. "Hoje, 38% a 40% do território de Natal, que já é um dos menores dentre as capitais, está em zonas de proteção ambiental, sem contar as áreas públicas e militares. Não sei se isso é suficiente para garantir a qualidade de vida na cidade, mas é um número significativo."
Jailson Dantas defende a realização de estudos aprofundados sobre a possibilidade de Natal receber mais investimentos imobiliários, para que a discussão não se baseie somente em posições ideológicas. "Não tenho nenhum interesse e não conheço ninguém que tenha interesse em transformar Natal em uma cidade ruim de se morar, muito quente, ou 'superadensada'", conclui.
"Cada cidade tem o plano diretor que merece"
O supervisor técnico da área de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Ibam, Ricardo Moraes, afirma que as reclamações do mercado imobiliário em relação às propostas do instituto já eram esperadas. "Esse trabalho não é tranquilo em lugar nenhum", revela. Ele garante que o interesse da instituição é sempre o de priorizar a sustentabilidade ambiental urbana. Durante a elaboração dos relatórios, Ricardo Moraes explica que foram analisados os diversos efeitos que podem ser gerados a partir das ações propostas, mas sempre dentro da perspectiva de que a obrigação da Prefeitura é de promover a sustentabilidade. "E foi desse lado do balcão que trabalhamos, do lado do poder público", enfatizou.
O representante do Ibam, contudo, lembra que o trabalho do instituto já foi concluído e entregue à Prefeitura, que agora deverá discutir com a sociedade. "O que vai sair daí não cabe mais ao Ibam. O que sei é que cada cidade tem o plano diretor que merece, ou o que consegue negociar com as forças de mercado e com a população."
De acordo com o supervisor, que acompanhou todo o trabalho realizado pelo instituto na área ambiental, junto à capital potiguar, em momento nenhum o Ibam teve como meta apresentar propostas que visassem ao "lucro máximo do mercado", por isso as reclamações já eram esperadas. Ainda assim, ele afirma que todos os canais de comunicação foram mantidos abertos, durante o processo de elaboração das propostas, concluídas em 2010.
Falando com a TRIBUNA DO NORTE da sede do Ibam, no Rio de Janeiro, Ricardo Moraes declarou não poder entrar em detalhes técnicos sobre as propostas, por conta da cláusula de confidenciabilidade do contrato, mas explicou que o objetivo do instituto era orientar o Município na regulamentação e atualização de instrumentos já previstos no Plano Diretor de 2007. "Fomos escolhidos para isso em uma concorrência pública e enfrentamos uma mudança de governo e diversas trocas de secretários", destacou.
As sugestões que dizem respeito à revisão do Plano Diretor, incluídas no relatório que trata da outorga onerosa, são reflexos desse trabalho. "Em alguns municípios, durante as análises encontramos situações que implicam até na necessidade de mudança na lei orgânica", exemplifica.
Bate-papo
"Todo custo é repassado para o consumidor final"
Se as sugestões feitas pelo Ibam forem adotadas na revisão do Plano Diretor de Natal, qual será o reflexo financeiro para a construção civil?
Começando pelo cálculo, aquela referência que foi colocada pelo Ibam (na simulação) com R$ 100 por metro quadrado, isso não existe mais na cidade, nem na periferia. Aquele índice de coeficiente máximo de 3,0 usado no exemplo só existe em Lagoa Nova, onde o metro quadrado é a partir de R$ 1 mil. Então você pega o resultado daquela simulação (que aponta reajuste de 2,7 no valor da outorga onerosa) e multiplica por dez. O resultado disso é que vai encarecer o valor do imóvel, em função do encarecimento do custo do terreno.
A tendência então será de inviabilizar os projetos, ou viabilizá-los com preço maior?
Todo custo é repassado para o consumidor final. As empresas têm suas planilhas, com custo de terreno, construção, impostos e o lucro. Se você adicionar mais um custo ao que se paga hoje, isso vai entrar na planilha e vai ser transferido para o consumidor final, o comprador do imóvel. Alguns cálculos mostram que pode onerar em até 30% o valor do imóvel.
Qual o impacto desse acréscimo?
Muito forte. E outra consequência que pode haver é a redução no valor dos terrenos. Ou o terreno diminui de preço para se encaixar ao custo final, ou o produto vai ficar caro demais para poder ser lançado, o que inviabiliza o empreendimento.
E isso atrapalharia a chegada de novos investimentos?
Ninguém pode afirmar com certeza, porque o mercado vai ter de se adequar à condição que for imposta pela legislação. Se decidirem que o melhor para a cidade é a cobrança dessa forma, o mercado terá de se adequar, seja com a redução no valor dos terrenos, ou com o acréscimo no valor final dos imóveis construídos, mas certamente alguém vai sair prejudicado.
E essa é a grande preocupação?
E outra preocupação é ainda com a fórmula proposta pelo Ibam é que ela leva em conta a avaliação do terreno, a preço de mercado. O que é esse "a preço de mercado"? Será utilizada a referência para o cálculo do IPTU, ou será feita uma avaliação por um avaliador que irá analisar cada empreendimento. Tenho o exemplo de uma pessoa que adquiriu um terreno em Parnamirim, por R$ 300 mil. Quando foi pagar o imposto para registrar no cartório, foi avaliado em R$ 1 milhão. Depois, a Prefeitura precisou do mesmo terreno para um projeto de drenagem e avaliou, para efeito de desapropriação, por R$ 300 mil. Precisamos saber qual vai ser a regra adotada.
E a possível redução no coeficiente básico, de 1,2 para 1,0, que também foi sugerida?
Aí a conta é mais fácil. Se você tem um terreno de 3 mil m2 e hoje pode construir um imóvel com área de 3,6 mil m2, só vai poder construir 3 mil m2. Então os custos que iam ser distribuídos em um imóvel maior, agora vão ter de ser distribuídos em uma área menor. De cara, a planilha já será mudada.
Dados:
Reportagem: Via Inter TV Cabugi
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